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Como comentábamos en una entrada previa, la CNMC acaba de publicar un estudio (aquí la nota de prensa) sobre la regulación de las viviendas de uso turístico (VUT) en España. En este segundo post explicamos cómo recomienda la CNMC diseñar una buena regulación del sector, con el objetivo de orientar a las Administraciones públicas en beneficio del interés general.
Partimos de que la regulación de cualquier mercado tiene que estar motivada por la existencia de un fallo de mercado o razón imperiosa de interés general que requiera de la intervención pública. Es decir, dicha intervención debe satisfacer el principio de necesidad y, además, debe ser proporcionada. Por tanto, las restricciones a la competencia incorporadas en la normativa que sean injustificadas o desproporcionadas deben eliminarse.
¿Y qué nos encontramos al examinar normativa sobre VUT?
Entre las restricciones a la competencia impuestas por la regulación de las VUT que no han satisfecho, a juicio de la CNMC o de la autoridad de competencia autonómica, el juicio de necesidad y proporcionalidad destaca el doble requisito de declaración responsable previa y registro, que en algunos casos constituye de facto un régimen de autorización previa, establecer un número máximo o mínimo de días de estancia, distinguir entre proveedores particulares y profesionales de alojamiento turístico a través de elementos temporales o cuantitativos, prohibir el alquiler de habitaciones o establecer requisitos técnicos y equipamientos mínimos que incrementan los costes administrativos, de acceso y de ejercicio de la actividad.
Recientemente, se ha detectado un incremento de restricciones de tipo urbanístico, como moratorias en la concesión de licencias de alojamiento turístico, restricciones por usos de las viviendas en un mismo inmueble o establecimiento de prohibiciones o restricciones a la implantación de VUT por zonas (zonificación). Ciudades como Madrid, Barcelona, Bilbao o San Sebastián han incorporado este tipo de restricciones en su normativa municipal para paliar problemas de congestión por excesiva afluencia de turistas en determinadas zonas de la ciudad y posibles problemas de convivencia entre residentes y turistas en inmuebles residenciales (esto ha llevado a la CNMC a impugnar recientemente esta normativa de Madrid, Bilbao y San Sebastián al considerar las restricciones a las VUTs injustificadas y desproporcionadas).
En la próxima entrada veremos algunos ejemplos más.
¿Qué se puede hacer ante las VUT a la luz de la teoría económica?
Si existen externalidades negativas asociadas a un número elevado de alojamientos turísticos en determinadas zonas de las ciudades, lo que genera problemas de congestión, contaminación o ruido, estos no son exclusivos de las VUT y serían atribuibles a todos los alojamientos, incluidos los tradicionales (hoteles y apartamentos turísticos), por lo que la regulación no debería limitarse a las primeras.
Un instrumento más proporcionado y menos distorsionador de la competencia que las moratorias o la zonificación para corregir los problemas de congestión en determinadas zonas de la ciudad por un “excesivo número de turistas” o “excesivo número de alojamientos turísticos” sería la intervención mediante un impuesto o tasa sobre la estancia en alojamientos turísticos, sin diferenciación del tipo de alojamiento.
Menos aconsejable es establecer la cantidad máxima de VUT que pueden existir en el mercado. Es difícil poder llegar a determinar el número óptimo de viviendas y su ubicación, dado que sería preciso analizar cuál es la externalidad que genera cada una de las viviendas. Una intervención vía precios resulta en este mercado siempre preferible a una intervención vía cantidades, pues no se elimina la participación de nuevos entrantes y se deja al mecanismo de mercado, más eficiente y flexible en este caso que la asignación administrativa, la determinación de la cantidad de alojamiento socialmente óptima.